Prospek Dinar

Menyambung artikel sebelumnya mengenai Net Present Value, kali ini saya memasukkan unsur tingkat inflasi dan pajak dalam menghitung NPV dari investasi selama 3 tahun.
Ceritanya, saya dapat uang dari mertua 100 jt. Saya punya tiga pilihan investasi yaitu deposito, atau beli rumah kemudian disewakan dan dijual lagi setelah tiga tahun, atau investasi dalam bentuk emas.

Rumus untuk menghitungnya adalah :

NPV = (-C0) + ∑ (Ct / (1 + r) ^t))

Dimana t adalah jangka waktu investasi.



1. NPV atas Deposito

Dengan tingkat bunga deposito per tahun (i) adalah 8%, discount rate tabungan (r) 4%, tingkat inflasi selama tiga tahun 6%/tahun, dan pajak atas bunga deposito (t) 20% yang dipotong di akhir tahun ke-3, maka penghitungan NPV-nya adalah :

NPV = Modal + ((Hsl Investasi - Pajak) / ((1 + r + Inflation Rate) ^3))

Hsl Investasi = 100 jt x 1.08^3
= 100 x 1.26
= 126 jt

Pajak = (126jt -100jt) x 20%
= 5.2 jt

NPV = (-100 jt) + ((126 jt– 5.25jt) / (1.1^3))
= (-100jt) + (120.75 jt/ 1.33)
= (-100jt) + 90.79 jt
= (- 9.21 jt)

Rugi ???


2. NPV atas Investasi Rumah

Dengan harapan harga jual rumah tiga tahun mendatang adalah Rp170 jt (setelah dikurangi biaya renovasi, perijinan, fee perantara), penerimaan dimuka uang sewa rumah sebesar 30 jt untuk 3 tahun, discount rate (r) 12%, tingkat inflasi 6%/thn, pajak pembelian dan penjualan rumah 5%, pajak sewa rumah 10%, maka penghitungan NPV-nya adalah :

NPV = (Modal+(Hsl Sewa-Pjk1)) + ((Hsl Invest.-Pjk2) / ((1+ r +Inflation)^3))

Hsl Sewa = 10 jt x 3 tahun
= 30 jt


Pajak1 = 30 jt x 10%
= 3 jt

Pajak2 = (170jt-100jt) x 5%
= 3.5 jt

NPV = ((-100jt)+(30jt-3jt)) + ((170jt-3.5jt) / ((1.18)^3))
= (-73jt) + (166.5jt / 1.64)
= (-73jt) + 101.52jt
= 28.52 jt

Waduh, turun lebih dari setengahnya. ( NPV 1 tahun tanpa pajak dan inflasi 43.93jt)


3. NPV atas Investasi Emas

Dengan tingkat kenaikan harga emas per tahun adalah 20%, discount rate 0%, tingkat inflasi 6%, pajak 15%, maka penghitungan NPV-nya adalah :

NPV = Modal + ((Hsl Investasi – Pajak) / ((1 + r + Inflasi)^3))

Hsl Investasi = 100jt x (1.2^3)
= 100jt x 1.73
= 173jt

Pajak = (173jt-100jt) x 15%
= 73jt x 0.15
= 10.95jt

NPV = (-100jt) + ((173jt – 10.95jt) / (1.06^3))
= (-100jt) + (162.05jt / 1.19)
= (-100jt) + 136.17jt
= 36.17 jt

(No comment. My comment will be biased. I sell gold dinar coin, you know?)

Ada 2 hal yang dapat saya simpulkan dari penghitungan 3 NPV diatas :

1. Inflasi dan pajak bikin hasil investasi saya turun drastis. NPV Deposito 3 thn tanpa inflasi dan pajak menghasilkan 12.5jt, NPV atas rumah selama 3 thn tanpa inflasi dan pajak 50.57jt, NPV atas emas selama 3 tahun tanpa inflasi dan pajak 73jt.

2. Bila di dunia ini tidak ada inflasi dan pajak, maka investasi yang paling menguntungkan adalah investasi di sektor riil (beli rumah, disewakan kemudian dijual)/(Buka toko sembako).
Emas? Kalo gak ada inflasi dan pajak, harga emas gak akan berubah, karena alat ukur yang digunakan untuk mengukur nilai emas (Rupiah) tidak terkena inflasi setiap tahun, demand thd emas gak kan pernah turun, supply emas naik sedikit demi sedikit (butuh waktu lama buat nambang emas untuk kemudian dicetak jadi emas batangan/koin)
Mungkin gak ya di dunia ini tidak ada inflasi dan pajak???
Is it possible?


Quotable quotes about possibilities :

"There is not the slightest indication that nuclear energy will ever be obtainable. It would mean that the atom would have to be shattered at will."
-- Albert Einstein, 1932
"Lee DeForest has said in many newspapers and over his signature that it would be possible to transmit the human voice across the Atlantic before many years. Based on these absurd and deliberately misleading statements, the misguided public ... has been persuaded to purchase stock in his company ..."
-- a U.S. District Attorney, prosecuting American inventor Lee DeForest for selling stock fraudulently through the mail for his Radio Telephone Company in 1913

"Heavier-than-air flying machines are impossible."
-- Lord Kelvin, British mathematician and physicist, president of the British Royal Society, 1895

"The Americans are good about making fancy cars and refrigerators, but that doesn’t mean they are any good at making aircraft. They are bluffing. They are excellent at bluffing."
-- Hermann Goering, Commander-in-Chief of the Luftwaffe, 1942

"Man will not fly for 50 years."
-- Wilbur Wright, American aviation pioneer, to brother Orville, after a disappointing flying experiment, 1901 (their first successful flight was in 1903)

"It will be years - not in my time - before a woman will become Prime Minister."
-- Margaret Thatcher, future Prime Minister, October 26th, 1969





Disclaimer :
Tulisan ini hanya sebatas ilustrasi semata. Meskipun tulisan ini diambil dari sumber-sumber yang umumnya dapat dipercaya, penulis tidak bertanggung jawab atas kerugian apapun yang diperoleh pihak manapun karena penggunaan tulisan ini baik secara langsung maupun tidak langsung.

Menjadi kewajiban dan tanggung jawab pembaca untuk mengkaji sendiri dari sumber manapun dalam penentuan pilihan investasinya.